투모로법무사강남합동

  부동산 계약서를 작성할 때 " 잔금을 미지급할 경우 별도의 통지 없이 계약은 자동 해제된다 "는 조항을 무심코 넣곤 합니다. 많은 분들이 이 특약만 믿고 "잔금 날짜가 지나면 매수인이 알아서 계약을 위반한 것이니 내 땅(집)은 안전하다"고 오해하곤 합니다.   그러나 대법원 판례(대법원 2022. 11. 30. 선고 2022다255614 판결)는 이러한 상식에 명확한 제동을 걸었습니다. 잔금일이 지났다고 해서 자동해제 특약이 무조건 곧바로 효력을 발휘하는 것은 아닙니다.  현실에서 분쟁이 자주 발생하는 이 쟁점을  체계적으로 정리해 드립니다. 1. 사건 전말 매매계약 체결: 원고(매수인)는 피고(매도인) 소유의 토지를 매수하는 계약을 맺었습니다. 잔금 지급일은 2017년 5월 31일이었으며, 계약서에는 "잔금을 기일 내에 지급하지 않으면 계약은 자동 해제되고 계약금은 매도인에게 귀속된다"는 자동해제 특약이 포함되어 있었습니다. 분쟁의 발생: 정해진 잔금일에 매수인이 잔금을 치르지 못하자, 매도인은 "자동해제 특약에 따라 계약은 이미 끝났다"고 주장하며 소유권이전등기를 거부했습니다. 이에 매수인은 뒤늦게 잔금과 지연손해금을 변제공탁하고 소유권이전등기를 청구하는 소송을 제기했습니다. 2. 소송 진행 상황 1심 및 2심(원심): "계약서에 명백한 자동해제 특약이 존재하고 매수인이 기일 내에 잔금을 지급하지 않았으므로, 별도의 해제 통고가 없었더라도 잔금 지급기일 도과와 동시에 계약이 유효하게 자동 해제되었다"며 원고(매수인)의 청구를 기각했습니다. 대법원(파기환송): 원심판결을 파기하고 사건을 하급심으로 돌려보냈습니다. 단순히 잔금 지급기일이 경과했다는 사실만으로 자동해제 특약이 실효되지 않으며, 매도인의 적법한 이행제공이 선행 되어야 한다는 판결을 내렸습니다. 3. 법적 근거 우리 민법은 계약 해제와 동시이행에 관하여 엄격한 원칙을 두고 있으며, 대법원은 이를 결부...

  오늘은 전세권 소멸 시 발생하는 비용 청구와 관련하여 대법원의 중요한 기준을 제시한 대법원 2026. 5. 8. 선고 2026다200201 판결[유익비]을 상세히 살펴보겠습니다. 이번 판결은 "전세권자가 유익비상환청구를 할 때 일반 부당이득 반환 요건까지 모두 충족해야 하는지"에 대한 명확한 답변을 내놓아 실무적으로 큰 의미를 갖습니다. 사건 전말부터 판결 내용, 시사점 및 FAQ까지 차근차근 정리해 드리겠습니다. 1. 사건 전말 전세권 설정 : 원고 등은 2017년 1월, 건물 소유자인 망인과 대구 북구 소재 건물(주차장 및 근린생활시설)의 일부에 대하여 전세금 45억 원, 전세기간은 2022년 1월까지로 하는 전세권설정계약 을 체결하고 등기를 마쳤습니다. 리모델링 공사 진행 : 원고는 2017년 12월부터 2018년 12월까지 해당 전세 목적물에 대하여 전기, 통신, 소방, 냉난방 시설 등 전면적인 리모델링 공사 를 실시하였습니다. 보조금 출처 쟁점 : 원고는 사전에 대구광역시의 전통시장 시설현대화사업 대상사업으로 지정되어 국가 및 지자체로부터 총 40억 원의 보조금을 교부 받았고, 이 공사비용을 위 보조금으로 충당하였습니다. 전세권 종료 및 대립 : 이후 전세권계약이 종료된 후, 원고는 건물 소유자(의 상속인들인 피고)를 상대로 목적물 가치를 증가시키는 데 지출한 비용에 대하여 유익비상환청구소송 을 제기하였습니다. 피고 측 주장 : 피고들은 "원고가 자신의 자금이 아닌 국가·지자체 보조금으로 공사를 하였고, 일반 부당이득 성립 요건에도 맞지 않으므로 유익비상환을 청구할 수 없다"고 맞섰습니다. 2. 소송 진행 상황 1심 및 2심(원심) 법원 : 원고의 청구를 받아들여, 전세권자가 목적물을 개량하기 위해 비용을 지출하여 가액 증가가 현존하므로 소유자 측은 유익비를 상환할 의무가 있다고 판단하여 원고 승소 판결을 내렸습니다. 대법원의 판단 (상고 기각) : 피고들의 상고를 모두 기각하고 원고 승소...

    대한민국 시장의 성장 가능성을 보고 한국 진출을 결심하는 해외 투자자 및 기업들이 늘고 있습니다. 외국기업이나 외국인 개인이 국내에 주식회사를 설립하여 사업을 영위하고자 할 때, 가장 먼저 부딪히는 실무적 난관은 '국내 은행 계좌 개설 여부'와 '외국인 대표이사 등기 절차'입니다. 1. 외국기업·외국인의 투자금 입금 계좌: 사전에 국내 은행 계좌가 필요한가요? 결론부터 말씀드리면, 외국인 투자자(본사 또는 개인) 명의로 국내 은행에 사전에 계좌를 개설할 필요는 없습니다. 많은 분들이 자본금을 송금하기 위해 투자자 명의의 국내 계좌가 있어야 한다고 오해하지만, 「외국환거래법」 및 「외국인투자촉진법」에 따른 정식 절차는 다음과 같이 진행됩니다. 📌   투자금 납입 프로세스 외국인투자신고: 국내에 설립될 법인의 명의(또는 발기인)로 국내 외국환은행(지정 거래 은행)에 외국인투자신고 를 먼저 진행합니다. 주금납입용 임시 계좌(가계좌) 발급: 신고가 수리되면 은행으로부터 법인 설립 등기 전 사용할 수 있는 임시 주금납입보관용 계좌 를 발급받습니다. 해외 직접 송금: 투자자는 본인의 해외 현지 은행 계좌에서 국내 은행의 가계좌 앞으로 직접 자본금을 송금합니다. 정식 계좌 전환: 법인 설립 등기 완료 후, 해당 임시 계좌는 정식 법인 명의의 계좌로 전환됩니다. ⚖️ 관련 법규: 국가법령센터 「외국인투자촉진법」 제5조(외국인투자의 신고): 외국인이 외국인투자를 하고자 할 때는 산업통상자원부령으로 정하는 바에 따라 미리 산업통상자원부장관에게 신고하여야 합니다. 「외국환거래규정」: 비거주자인 외국법인 또는 외국인이 국내 기업에 투자하기 위한 자금의 영수 및 처리는 지정된 외국환은행을 통하여야 합니다.   3. 외국인 대표이사 등기 시 필수 요건: 반드시 입국해야 하나요? 결론은 '아니오'입니다. 대표이사가 반드시 입국하여 외국인등록, 거소신고, 인감신고를 마쳐야만 법인 대표로 등기할 수 있는 것은 아닙니다. 해외에 ...

    수년 전 갑작스럽게 돌아가신 어머니의 빚 문제로 영문도 모른 채 채무불이행자명부(구 신용불량자 명부)에 등재되는 억울한 일을 겪으시는 분들이 많습니다. 상속받은 재산도 없고 어머니의 채무 존재조차 몰랐는데, 갑자기 대부업체로부터 명부 등재 신청이 들어와 신용카드 사용이 정지되고 금융거래 전반에 제약이 걸리면 막막하기 그지없습니다. 많은 분들이 "추완항소나 청구이의의 소를 제기해도 판결이 확정되기 전에는 명부를 말소할 수 없다"는 안내를 받고 절망하십니다. 하지만 일반 상속포기 기간이 지났더라도, '특별한정승인' 제도를 활용하면 판결 확정을 기다릴 필요 없이 가장 빠르고 현실적으로 이 위기를 탈출할 수 있습니다. 그 구체적인 구제 방법과 실무 대응 전략을 짚어드립니다. 1. 사건 전말: 영문 모를 채무불이행자명부 등재의 덫 사건의 발단 : 수년 전 돌아가신 어머니 명의의 채무가 상속인인 자녀에게 대부업체를 통해 이전되었습니다. 자녀는 상속받은 재산이 전혀 없고 채무 관계도 모른 채 평범한 일상을 유지해 왔습니다. 위기 상황 : 대부업체가 상속인을 상대로 승계집행문을 발급받고 채무불이행자명부 등재 신청 을 제기하면서, 신용카드 사용이 정지되고 대출 및 계좌 개설 등 금융거래 전반에 심각한 제약이 발생했습니다. 문제의 핵심 : 판결 확정 전에는 소송을 통한 말소가 어렵다는 안내로 인해 법적 사각지대에 놓여 절망하기 쉽습니다. 2. 해결책: 특별한정승인을 통한 '가장 빠르고 확실한' 돌파구 판결이 확정될 때까지 긴 소송을 기다릴 필요가 없습니다. 실무적으로 가장 강력하고 빠른 구제수단은 ' 특별한정승인 '입니다. ① 가정법원에 '특별한정승인' 신속 청구 요건 : 상속인이 중대한 과실 없이 상속채무가 상속재산을 초과한다는 사실을 3개월 내에 알지 못하고 단순승인된 것으로 된 경우에 해당해야 합니다. 기산점 : 대부업체의 독촉이나 채무불이행자명부 등재 통지 등을 통해 어머니의 채무가 상...

   사해행위취소 승소 후 '파산'이 터지면 벌어지는 일  [대법원 2026. 5. 20. 선고 2025다210073 판결] 대한민국법원 채권자라면 누구나 채무자가 재산을 빼돌렸을 때 사해행위취소소송 을 떠올립니다. 어렵게 승소해서 재산을 원상회복 시켰는데, 그 직후 채무자에게 파산 이 선고된다면 내가 찾아온 재산은 누구의 차지가 될까요? 최근 대법원은 민법 상 사해행위 취소 제도와 채무자 회생법(도산법)이 충돌할 때 어떤 법조항이 우선 적용되는지 명확히 판시했습니다. 사건의 전말과 관련 법적 조항을 통해 완벽하게 정리해 드립니다.         1. 사건의 전말: 꼬리에 꼬리를 무는 얽힘 재산 처분과 세금 발생: 채무자 甲은 소유 부동산을 乙에게 매도했습니다(이후 과세 관청은 이에 대해 양도소득세 부과 처분을 함). 채권자의 사해행위취소 승소: 甲의 채권자 丙은 대여금 채권을 회수하기 위해 乙을 상대로 사해행위취소 및 원상회복 소송을 제기해 전부 승소 했습니다. 상속재산파산 선고: 이후 채무자 甲이 사망하였고, 상속인의 신청으로 甲의 상속재산에 대하여 파산이 선고 되었습니다. 파산관재인은 丙이 진행하던 강제경매 절차를 속행해 부동산을 매각했습니다. 배당의 충돌과 소송 제기: 매각대금에서 사해행위 이후 발생한 국가의 양도소득세 등이 재단채권으로 우선 변제되고 남은 금액만 안분 배당되자, 채권자 丙은 "내가 사해행위취소로 찾아온 재산인데 왜 나보다 세금이 우선이냐"며 국가를 상대로 부당이득반환 청구 소송 을 제기했습니다.    2. 관련 법조항으로 보는 법리적 구조 국가법령정보센터 이 사건을 관통하는 핵심 법조항은 크게 민법 (사해행위취소 )과 채무자회생법(파산절차) 두 가지입니다. ① 민법 제406조(채권자취소권) 및 제407조(채권자취소의 효력) 민법 제406조: 채무자가 채권자를 해함을 알면서 재산권을 처분한 경우, 채권자는 그 취소 및 원상회복을 청구 할 수...

  보증금을 돌려받지 못했을 때 취할 수 있는 현실적이고 효과적인 법적 대응 절차 임대차 계약이 만료되었음에도 보증금을 돌려받지 못해 난감한 상황에 처하는 경우가 많습니다. 특히 보증금을 받지 못한 채 이사를 감행했는데, 그사이 주택의 소유권까지 변경되었다면 임차인의 불안감은 커질 수밖에 없습니다. 주민등록을 유지하고 가재 도구를 일부 남겨두었더라도 소유권이 바뀐 주택에서 보증금을 과연 누구에게 청구해야 하는지, 현명한 해결 방법과 관련 법적 조항을 구체적으로 알아보겠습니다. 1. 사건 개요 임대차 계약 및 대항 요건: 6년 전 이○○ 소유의 아파트를 임차하여 보증금을 지급하고 입주, 전입 신고와 확정 일자를 모두 완료함. 계약 만료 및 갈등: 임대차 기간 만료 후 보증금 반환을 요구했으나, 임대인(이○○)은 "새 임차인이 구해지면 주겠다"며 지급을 지연함. 이사와 점유 상태: 보증금을 받지 못한 채 이사하게 되었으나, 주민등록(전입 신고)은 옮기지 않고 그대로 둔 채 가재 도구 일부를 남겨두고 현관 비밀번호를 관리함. 소유권 변동: 임차인이 이사한 상태에서 아파트 소유권이 김○○에게 이전 됨 (근저당권 및 가압류 등 제한 물권은 없는 상태). 핵심 의문: 보증금 반환 채무는 경제력이 없어 보이는 전 소유자(이○○)에게 해야 하는지, 아니면 아파트를 양수한 현 소유자(김○○)에게 해야 하는지 여부. 2. 해결 방법 결론부터 말씀드리면, 위 사안의 경우 임차인은 현 소유자(김○○)를 상대로 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차 주택의 양수인(새 소유자)은 임대인의 지위를 당연히 승계한 것으로 봅니다(법 제3조 제4항). 따라서 전 소유자(이○○)의 보증금 반환 채무는 소멸하고, 현 소유자(김○○)가 임대인의 지위를 승계하여 보증금 반환 의무를 부담 하게 됩니다. 다만, 임차인이 주택에서 완전히 퇴거하고 주민등록을 이탈하게 되면 대항력과 우선 변제권이 상실될 위험이 있으므로 주의해야 합니다. ...

  효도 안 하면 재산 돌려받는다?"… 헌재가 말하는 증여 후 등기 완료의 법적 위험성과 예방책 (헌법재판소 2023헌바274, 351 결정)  부모가 자식에게 재산을 미리 물려준 후, 자식이 부양의무를 다하지 않거나 부모의 경제적 상황이 악화되는 경우가 종종 발생합니다. 이럴 때 부모는 "이미 준 재산을 다시 돌려달라"고 요구할 수 있을까요? 최근 헌법재판소는 이미 이행이 완료된 증여 계약은 수증자(자식 등)의 부양의무 불이행이나 증여자(부모 등)의 재산 상태 악화를 이유로 해제할 수 없다 는 취지의 합헌 결정을 내렸습니다. [헌법재판소 2026. 7. 23. 선고 2023헌바274, 351 결정] 이번 글에서는 해당 판례의 구체적인 사실관계, 쟁점 법조항, 그리고 헌법재판소의 논리와 시사점을 법적 근거를 바탕으로 분석해 드리겠습니다. 1. 사건의 배경 및 심판대상 ① 사건 개요 청구인(부모) A씨는 과거 자식에게 토지를 증여하고 소유권이전등기를 마쳐주었습니다. 이후 자식과의 갈등이 깊어져 따로 살게 되자, A씨는 다음과 같은 이유로 소유권이전등기 말소소송(재산 반환 청구)을 제기했습니다. 자식이 부모를 부양하지 않는다. 증여 당시 계약서를 제대로 작성하지 않았다. 자신의 경제적 사정이 악화되었다. 그러나 법원은 이미 증여가 완료되었다는 이유로 A씨의 청구를 기각했고, 이에 A씨는 재판의 근거가 된 민법 조항들이 헌법상 재판청구권 및 재산권을 침해한다며 헌법소원심판을 청구했습니다. ② 쟁점 조항 (민법 제558조 등) 이번 심판의 핵심 대상은 민법 제558조(해제와 이행완료 부분) 입니다. "민법 제558조 (해제와 이행완료 부분) 제555조(서면에 의하지 아니한 증여와 해제), 제556조(수증자의 행위와 증여의 해제), 제557조(증여자의 재산상태 변경과 증여의 해제)의 규정에 의한 계약의 해제는 이미 이행한 부분에 대하여는 영향을 미치지 아니한다." 국가법령정보센터 즉, 서면이 아니었거나(제555조), 수증자...