투모로법무사강남합동

  안녕하세요! 부동산 시장의 불안 속에서 전세사기 피해자들을 구제하기 위한 법적 안전망이 한층 더 두터워졌습니다. 지난 5월 공포된 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 일부개정법률 중, 피해 회복의 핵심인 보증금 최소보장제 및 선지급·후정산 관련 규정들이 다가오는 11월부터 본격 시행 을 앞두고 있습니다. 이번 글에서는 11월부터 무엇이 달라지는지, 제도의 핵심인 '최소보장제'와 주의할 점은 무엇인지 체계적으로 정리해 드리겠습니다. 1. 2026년 11월, 무엇이 달라지나요?  국가법령정보센 이번 전세사기특별법 개정법률은 지난 5월 12일 공포·시행되었으나, 제도의 실효성을 높이기 위한 핵심 금전 지원 규정인 ‘최소지원금’과 ‘선지급금’ 관련 조항(제25조의9~12)은 공포 후 6개월이 경과한 2026년 11월 13일(시행일 기준 11월 중순)부터 본격 시행 됩니다. 따라서 기존의 피해주택 매입 및 공공임대 중심 지원에서 한 걸음 더 나아가, 금전적 회수를 직접 보장하는 실질적인 구제책 이 11월부터 현장에 적용됩니다. 2. 개정 제도의 핵심: 보증금 3분의 1 ‘최소보장제’ 그동안 피해자들이 경·공매 등을 거치고도 보증금을 거의 돌려받지 못해 극심한 생활고를 겪었던 한계를 극복하기 위해 ‘최소보장제’가 도입되었습니다. 최소보장 기준: 전세사기 피해자가 대항력·우선변제권 행사, 보증금반환채권 변제, 공공 지원 등 가능한 모든 수단을 동원해 최종 회수한 금액의 합계가 원래 임차보증금의 3분의 1(33.3%)에 미치지 못할 경우 , 그 부족분을 국가에 ‘최소지원금’으로 신청하여 보전받을 수 있습니다. 신청 및 결정: 국토교통부장관은 신청일로부터 90일 이내에 지급 여부를 결정하게 됩니다. 신탁사기 등 '선지급 제도' 신설: 적법한 임대 권한이 없는 자와 계약한 신탁사기 피해자 등은 복잡한 절차와 오랜 대기 시간을 거치지 않고, 최소보장금의 전부 또는 일부를 먼저 지급(선지급)받을 수 있습니다. (이후 국가가 채권을...

  오늘은 전세권 소멸 시 발생하는 비용 청구와 관련하여 대법원의 중요한 기준을 제시한 대법원 2026. 5. 8. 선고 2026다200201 판결[유익비]을 상세히 살펴보겠습니다. 이번 판결은 "전세권자가 유익비상환청구를 할 때 일반 부당이득 반환 요건까지 모두 충족해야 하는지"에 대한 명확한 답변을 내놓아 실무적으로 큰 의미를 갖습니다. 사건 전말부터 판결 내용, 시사점 및 FAQ까지 차근차근 정리해 드리겠습니다. 1. 사건 전말 전세권 설정 : 원고 등은 2017년 1월, 건물 소유자인 망인과 대구 북구 소재 건물(주차장 및 근린생활시설)의 일부에 대하여 전세금 45억 원, 전세기간은 2022년 1월까지로 하는 전세권설정계약 을 체결하고 등기를 마쳤습니다. 리모델링 공사 진행 : 원고는 2017년 12월부터 2018년 12월까지 해당 전세 목적물에 대하여 전기, 통신, 소방, 냉난방 시설 등 전면적인 리모델링 공사 를 실시하였습니다. 보조금 출처 쟁점 : 원고는 사전에 대구광역시의 전통시장 시설현대화사업 대상사업으로 지정되어 국가 및 지자체로부터 총 40억 원의 보조금을 교부 받았고, 이 공사비용을 위 보조금으로 충당하였습니다. 전세권 종료 및 대립 : 이후 전세권계약이 종료된 후, 원고는 건물 소유자(의 상속인들인 피고)를 상대로 목적물 가치를 증가시키는 데 지출한 비용에 대하여 유익비상환청구소송 을 제기하였습니다. 피고 측 주장 : 피고들은 "원고가 자신의 자금이 아닌 국가·지자체 보조금으로 공사를 하였고, 일반 부당이득 성립 요건에도 맞지 않으므로 유익비상환을 청구할 수 없다"고 맞섰습니다. 2. 소송 진행 상황 1심 및 2심(원심) 법원 : 원고의 청구를 받아들여, 전세권자가 목적물을 개량하기 위해 비용을 지출하여 가액 증가가 현존하므로 소유자 측은 유익비를 상환할 의무가 있다고 판단하여 원고 승소 판결을 내렸습니다. 대법원의 판단 (상고 기각) : 피고들의 상고를 모두 기각하고 원고 승소...

  보증금을 돌려받지 못했을 때 취할 수 있는 현실적이고 효과적인 법적 대응 절차 임대차 계약이 만료되었음에도 보증금을 돌려받지 못해 난감한 상황에 처하는 경우가 많습니다. 특히 보증금을 받지 못한 채 이사를 감행했는데, 그사이 주택의 소유권까지 변경되었다면 임차인의 불안감은 커질 수밖에 없습니다. 주민등록을 유지하고 가재 도구를 일부 남겨두었더라도 소유권이 바뀐 주택에서 보증금을 과연 누구에게 청구해야 하는지, 현명한 해결 방법과 관련 법적 조항을 구체적으로 알아보겠습니다. 1. 사건 개요 임대차 계약 및 대항 요건: 6년 전 이○○ 소유의 아파트를 임차하여 보증금을 지급하고 입주, 전입 신고와 확정 일자를 모두 완료함. 계약 만료 및 갈등: 임대차 기간 만료 후 보증금 반환을 요구했으나, 임대인(이○○)은 "새 임차인이 구해지면 주겠다"며 지급을 지연함. 이사와 점유 상태: 보증금을 받지 못한 채 이사하게 되었으나, 주민등록(전입 신고)은 옮기지 않고 그대로 둔 채 가재 도구 일부를 남겨두고 현관 비밀번호를 관리함. 소유권 변동: 임차인이 이사한 상태에서 아파트 소유권이 김○○에게 이전 됨 (근저당권 및 가압류 등 제한 물권은 없는 상태). 핵심 의문: 보증금 반환 채무는 경제력이 없어 보이는 전 소유자(이○○)에게 해야 하는지, 아니면 아파트를 양수한 현 소유자(김○○)에게 해야 하는지 여부. 2. 해결 방법 결론부터 말씀드리면, 위 사안의 경우 임차인은 현 소유자(김○○)를 상대로 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차 주택의 양수인(새 소유자)은 임대인의 지위를 당연히 승계한 것으로 봅니다(법 제3조 제4항). 따라서 전 소유자(이○○)의 보증금 반환 채무는 소멸하고, 현 소유자(김○○)가 임대인의 지위를 승계하여 보증금 반환 의무를 부담 하게 됩니다. 다만, 임차인이 주택에서 완전히 퇴거하고 주민등록을 이탈하게 되면 대항력과 우선 변제권이 상실될 위험이 있으므로 주의해야 합니다. ...