보증금 못 받고 이사했는데 소유자가 바뀌었다면? 새 집주인에게 청구할 수 있을까?

8월 24, 2026

보증금을 돌려받지 못했을 때 취할 수 있는 현실적이고 효과적인 법적 대응 절차

임대차 계약이 만료되었음에도 보증금을 돌려받지 못해 난감한 상황에 처하는 경우가 많습니다. 특히 보증금을 받지 못한 채 이사를 감행했는데, 그사이 주택의 소유권까지 변경되었다면 임차인의 불안감은 커질 수밖에 없습니다.

주민등록을 유지하고 가재 도구를 일부 남겨두었더라도 소유권이 바뀐 주택에서 보증금을 과연 누구에게 청구해야 하는지, 현명한 해결 방법과 관련 법적 조항을 구체적으로 알아보겠습니다.

1. 사건 개요

임대차 계약 및 대항 요건: 6년 전 이○○ 소유의 아파트를 임차하여 보증금을 지급하고 입주, 전입 신고와 확정 일자를 모두 완료함.
계약 만료 및 갈등: 임대차 기간 만료 후 보증금 반환을 요구했으나, 임대인(이○○)은 "새 임차인이 구해지면 주겠다"며 지급을 지연함.
이사와 점유 상태: 보증금을 받지 못한 채 이사하게 되었으나, 주민등록(전입 신고)은 옮기지 않고 그대로 둔 채 가재 도구 일부를 남겨두고 현관 비밀번호를 관리함.
소유권 변동: 임차인이 이사한 상태에서 아파트 소유권이 김○○에게 이전 됨 (근저당권 및 가압류 등 제한 물권은 없는 상태).
핵심 의문: 보증금 반환 채무는 경제력이 없어 보이는 전 소유자(이○○)에게 해야 하는지, 아니면 아파트를 양수한 현 소유자(김○○)에게 해야 하는지 여부.

2. 해결 방법

결론부터 말씀드리면, 위 사안의 경우 임차인은 현 소유자(김○○)를 상대로 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차 주택의 양수인(새 소유자)은 임대인의 지위를 당연히 승계한 것으로 봅니다(법 제3조 제4항). 따라서 전 소유자(이○○)의 보증금 반환 채무는 소멸하고, 현 소유자(김○○)가 임대인의 지위를 승계하여 보증금 반환 의무를 부담하게 됩니다.

다만, 임차인이 주택에서 완전히 퇴거하고 주민등록을 이탈하게 되면 대항력과 우선 변제권이 상실될 위험이 있으므로 주의해야 합니다. 사안에서 가재도구를 남겨두고 주민등록을 유지하고 있으나, 실무적으로는 점유의 상실 여부에 따라 다툼의 여지가 생길 수 있으므로 임차권등기명🔎령 등을 활용하여 법적 권리를 완벽히 보전하는 것이 안전합니다.

3. 법적 조항국가법령정보센터

주택임대차보호법 제3조(대항력 등) 제1항: 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
주택임대차보호법 제3조 제4항: 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령): 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

4. 맺음말

보증금을 받지 못한 상태에서 소유자가 바뀌었다면 당황스럽기 마련이지만, 법적으로 대항력을 유지하고 있다면 새로운 소유자에게 당당히 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.

다만 향후 불필요한 법적 공방이나 점유 여부에 대한 입증 책임을 줄이기 위해서, 임대차 계약 종료 후 보증금이 반환되지 않을 때는 가급적 임차권등기명령을 마친 후 안전하게 이사 절차를 밟는 것이 가장 확실한 재산 보호 방법입니다. 만약 현 소유자가 지급을 거부할 경우, 내용증명 발송 및 보증금반환청구소송을 통해 강제집행 절차를 준비해야 합니다.

[자주 묻는 질문 FAQ]

Q1. 소유자가 바뀌었는데, 전 소유자(집주인)에게 보증금을 달라고 하면 안 되나요?

A. 원칙적으로 현 소유자에게 청구해야 합니다. 주택임대차 보호법에 따라 임차주택의 양수인(새 소유자)은 임대인의 지위를 당연히 승계합니다. 다만, 실무 상 임차인이 임차권의 승계를 원하지 않아 임차 주택의 양도 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 전 소유자에게 보증금 반환을 청구할 수 있는 예외적인 판례도 존재하므로 구체적인 상황에 따라 법률 전문가의 상담을 받는 것이 안전합니다.

Q2. 이사를 하면서 주민등록을 그대로 두고 가재 도구를 남겨두었는데, 대항력이 계속 유지되나요?

A. 대항력은 유지되지만, 실무적으로 리스크가 따를 수 있어 주의가 필요합니다.대항력을 유지하려면 '주택의 인도(점유)'와 '주민등록'이라는 요건을 계속 갖추고 있어야 합니다.보증금을 받지 못한 채 이사할 때는 반드시 임차권등기명령을 마치고 전출하는 것이 가장 안전합니다.

Q3. 현 소유자(새 집주인)가 "나는 돈을 받은 적이 없다"며 보증금 반환을 거부하면 어떻게 해야 하나요?

A. 새 집주인은 법적으로 임대인의 지위를 승계했으므로 보증금 반환 의무를 거부할 수 없습니다. 새 집주인이 지급을 계속 거부한다면 내용증명 발송을 시작으로 보증금반환청구소송 및 강제집행 절차를 밟아야 합니다.

Q4. 만약 이사 과정에서 전출 신고를 해버렸다면, 새 소유자에게 대항력을 주장할 수 있나요?

A. 안타깝게도 대항력과 우선변제권을 상실하게 됩니다. 주민등록(전입신고)은 대항력을 취득하고 유지하기 위한 존속 요건입니다. 소유권이 변경된 이후에는 새 소유자에게 법적인 권리를 주장하기 어려워지므로 절대 먼저 전출해서는 안 됩니다.

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